єОселя – все, що ви хотіли знати

Що таке єОселя:

Минулого жовтня стартувала державна програма з забезпечення українців доступним житлом. Реалізують єОселю Міністерство економіки України спільно з Мінцифрою та ПрАТ “Укрфінжитло”. Стимулом програми стала повномасштабна війна і, якщо можна так сказати, катастрофа на ринку нерухомості. 

У 2022 році за даними сервісу ЛУН, продажі на первинному ринку зменшились у 8–12 разів у порівнянні з 2021-м. 

3️⃣% Отримати кредит на житло під 3% замість 15-25%+ можуть військовослужбовці та працівники силових структур, педагоги, медики та наукові співробітники. 

Умови такої іпотеки:

  1. максимальний строк кредиту — 20 років
  2. мінімальний початковий внесок — 20%
  3. вік поpичальника від 18 та не старші 70 років на дату погашення
  4. позичальник не має житла, або воно менше за  52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково (чоловік/дружина та неповнолітні діти)
  5. будинок не старше 10 років
  6. вартість житла не має перевищувати середню вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном і помножену на такі коефіцієнти:
  • х2,5 для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова
  • х2,0 для обласних центрів; населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 км від обласних центрів; міст із населенням понад 300 тис. осіб
  • х1,75 для міст з населенням від 100 тис. до 300 тис. осіб
  • х1,0 для інших населених пунктів

7️⃣% З початку серпня цього року програма була розширена для інших пільговиків, але зі ставкою 7%. І трохи змінилися умови:

  • житло тепер має бути не старше 3 років.

Навіщо так робити? Масова іпотека орієнтована на стимулювання ринку будівництва. Щоб квартири купляли у забудовників. Це важливо, адже угоди на вторинному ринку не мають ефекту для економіки. 

Також, аби взяти участь у «єОселі» забудовники мають відповідати вимогам: одразу передавати права власності на житло покупцю. Є вимоги до схеми фінансування будівництва. Зараз це практикують далеко не всі українські компанії. Ці критерії відсікли практично 90% забудовників. За такою схемою фінансування виникає більший податок, через це вартість нерухомості зростає. Але так права інвесторів набагато більше захищені. 

Якщо коротко, то на сьогодні дуже небагато забудовників підпадають під критерії. Перевірити акредитованих забудовників можна на мапі 

Як отримати іпотеку від держави?

  1. Спочатку потрібно зрозуміти, чи підпадаєте ви під пільгову категорію: перелік в Постанові Кабінету Міністрів, а також на порталі Дія.
  2. Далі потрібно заповнити заявку в мобільному застосунку Дія та обрати один або всі банки-партнери єОселі – Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Глобус банк, Sky Bank та Укрексімбанк. Найближчим часом учасником програми стане Сенс банк.
  3. Ви отримаєте пропозиції від банків, потрібно обрати одну з них.
  4. Далі потрібно пройти перевірку даних та документів в обраному банку. Критерії програми єОселя є “рамками” для банків, але кожен з них може встановити свої критерії (по першому внеску, віку, строку тощо)
  5. Ви обираєте житло (самостійно відповідно критеріїв, або з переліку банку)
  6. Надаєте в банк необхідні для отримання кредиту документи та укладаєте договір купівлі-продажу
  7. Нерухомість оформлюється у вашу власність, кредитні кошти перераховуються банком на рахунок продавця нерухомості

Які шанси отримати іпотеку?

За рік після запровадження програми “єОселя” 3 641 українська родина придбала житло на суму кредитів 5,2 млрд. Але заявок було подано десятки тисяч. Через жорсткі критерії, мале розуміння умов позичальниками, відсутність фінансування в Укрфінжитла перших вісім місяців, попит задовільняється не на повну. Окрім того, кожен банк визначає власні умови. І перевіряє офіційні доходи позичальника, кредитоспроможність тощо. 

Але за планом Укрфінжитла до кінця року видати 10000 кредитів. А наступного року фінансування вистачає на 12000. Тому, якщо ви попадаєте під критерії, шанси точно є.

Які підводні камені єОселя?

  • 51м2 для однієї особи може бути замало. Що, якщо ви знайшли квартиру мрії, але, скажемо, 53м2? Нічого страшного, просто залишкову суму ви можете доплатити продавцю квартири
  • Якщо ви взяли іпотеку під 3%, але змінили роботу?  Тоді ви переходите під категорію 7% і сума платежів збільшується. Банки щороку перевіряють ваше працевлаштування.
  • Чи дійсно ставка 3% чи 7%? Реальна ставка може відрізнятися у банках, все залежить від додаткових платежів. Витрати на страхування, нотаріуса, комісія банку – все це здорожчує іпотеку. Ви можете скористатися калькуляторами на сайтах акредитованих банків, аби побачити реальну ставку. Зазвичай вона становить на 1-2% вище. Наразі одні з найкращих пропозицій у Глобус банку
  • Чи може так статися, що держава перестане покривати різницю ставок, якщо у неї закінчаться гроші, або зміниться влада? Ні, сьогодні схема працює таким чином, що Укрфінжитло одразу передає гроші банку, а банк за відрахуванням комісії потім повертає гроші. По суті, ризик, що ставки виростуть (крім з 3 до 7%) відсутній.
  • Умови кредитування у банках відрізняються. Перший внесок, строк, сума, вік – банк сам вирішує ще більше обмежити обмеження

Чи воно того варте?

Іпотека на 20 років у гривні зі ставкою нижче інфляції – це насправді мрія. В залежності від виду платежів (класика чи ануїтет), виплати можуть становити трохи вище ставки оренди. Але виплачуєте ви кредит за власну квартиру. Якщо сьогодні щомісячний платіж становить 15000 грн, то через 20 років ці 15000 грн можуть сильно знецінитися і сприйматися іншою сумою.

Але завжди є “але

По-перше, варто чітко розуміти, що це дуже довгострокове зобов’язання. І ви маєте мати достатньо стабільну роботу для його виконання. По-друге, якщо у вас виникала думка перекласти виплату іпотеки на орендарів за американською схемою, то навряд чи так вийде. У більшості договорів чітко прописано неможливість здачі квартири в оренду.

Чи варто воно того, як завжди, залежить від вашої конкретної ситуації. Але сама програма від держави досить хороша: вона допомагає забудовникам приймати більш захищене для інвесторів схему фінансування, відновити продажі та збільшити попит. Для українців це спосіб досить дешево отримати власне житло. А для економіки – запустити ринок нерухомості, створити робочі місця, збільшити податкові надходження (у разі купівлі нерухомості на первинному ринку). Чи буде успішною програма? Подивимось. Питання вже її реалізації.